努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义，这是中央领导同志对政法机关提出的努力目标和明确要求，体现了我国经济社会发展的必然要求和人民群众的殷切期待。“当地法院的一份执行裁定书适用法律错误，程序存在重大瑕疵，将导致本人丧失优先购买权和由此产生的经济利益损害。”日前，江苏扬州居民赵某华女士致函上级有关部门反映说。

    我叫赵某华，女，1970年5月出生，汉族，初中学历，江苏省扬州市人，主要反映以下几个问题：其一，2019年5月，扬州中院(2019)苏10执复65号执行裁定书适用法律错误，程序存在重大瑕疵；其二，涉嫌存在不廉政的行为，房屋买受人的舅父周某山是原扬州市农村商业银行的法人兼董事长。房屋买受人买下扬州农商银行拍卖房屋，其与扬州农商银行及下属网点做了十多年的烟酒生意，并且在2018年前承包农商银行的花木生意；其三，拍卖房屋时未通知本人（承租人）。房屋买受人和法院在拍卖房产程序中，未履行通知本人（房产租赁人）优先购买的义务，因此，标的房屋的拍卖因为在法律程序上存在错误，将导致本人丧失优先购买权和由此产生的经济利益损害（装修、阁楼、经营业务收入等）。

    为此，本人依法向广陵区法院和扬州中院提起执行异议和复议请求，要求撤销广陵区法院的执行裁定。但是，广陵区法院裁定和扬州中院裁定混淆了“优先购买权”与“买卖不破租赁”两个概念，以租赁协议后于抵押为由，驳回本人优先购买权的请求。

    事实上，本人向广陵区法院和扬州中院请求的并不是“买卖不破租赁”继续要求维持原租赁关系，而是要求保护本人的“优先购买权”。本人完全理解后成立的租赁关系不得对抗先设立且已登记的抵押权的实现。也就是说，抵押权人通过变卖、拍卖等获得清偿而实现抵押权后，后于抵押权成立的租赁关系对受让人无约束力，承租人无权请求受让人继续履行原租赁合同，买受人能以并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)而获得原抵押物。但是，这并不等于说后订立的租赁合同就丧失优先购买房屋的权利。

    律师分析认为，抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，二者并不冲突，也并不违反法律。承租人享有优先购买权有其法理基础。抵押权是一种担保物权，其本质是为了实现债权，只要抵押权人从抵押物上获得相当的补偿即可。优先购买权虽是一种请求债权，不直接对物享有权利，但其基于租赁关系存在，而这种租赁关系是对租赁物的占有、使用、收益的权利，设立优先购买权有利于物的利用，并维持物的现状稳定。所以，不管租赁关系设立的先后，承租人都享有优先购买权。我国也并没有任何法律规定没有任何因抵押而导致承租人失去优先购买权的法条规定。

    另外，扬州中院裁定也错误的使用了“公告送达”这个法律手段。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认的收悉的适当方式通知当事人和已知的优先购买权人于拍卖日到场。” 《民事诉讼法》第九十二条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。本案中，本人一直在标的房屋中开展经营活动，并不存在“受送达人下落不明”或者“其他方式无法送达”的情形，所以根本不适合“公告送达”。因此，广陵区法院并未履行法律所规定的合法的送达义务，导致了本人丧失优先购买权，造成拍卖程序的重大瑕疵。

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条 当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。综上所述，广陵区法院的裁定和扬州中院的裁定，涉嫌混淆了“买卖不破租赁”和“优先购买权”，在房屋拍卖中有重大程序瑕疵。如果上述裁定生效，将造成本人严重的经济损失：该房屋所有的由本人添加的阁楼等附属设施、装修的损失，租赁合同期以内经营利益的损失等等。并且这是本人及先生一家人的唯一的生活来源。

    《城市房地产抵押管理办法》四十二条规定，抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。银行在没有通知本人的情况下，把房屋拍卖给与他们有利益关系的人，显然不符合相关的法律规定。

    最高法领导同志强调指出，要牢牢把握司法为民、公正司法这条主线，以对法律负责、对人民负责、对历史负责的态度，对错案发现一起、纠正一起，让正义最终得以实现，以纠正错案推动法治进步，不断提升司法公信力。恳请上级领导对此予以高度重视，尽快查明事实真相，依法公开、公正、公平妥善处理，维护当事人的正当权益。

来源：中新在线